Có được phép xây dựng nhà ở mà bịt cửa sổ nhà hàng xóm không?

07/12/2022

HỎI: Hàng xóm liền kề nhà tôi đang thực hiện xây dựng mới căn nhà của họ. Tuy nhiên, việc xây dựng nhà của họ đã làm cho cửa sổ tầng 1 nhà tôi bị lấp kín toàn bộ, vì vậy, ánh nắng, ánh sáng không thể thông qua cửa sổ để vào phòng khách nhà tôi. Cho tôi hỏi Nhà hàng xóm của tôi có được phép xây dựng nhà ở mà bịt cửa sổ nhà tôi hay không?
 TRẢ LỜI:
Việc xây dựng nhà ở phải tuân thủ quy định pháp luật về đất đai, quy hoạch, xây dựng. Theo đó, một số điều kiện theo quy định của Luật Đất đai 2013, Luật Xây dựng 2014 mà chủ sử dụng đất buộc phải tuân thủ khi thực hiện xây dựng công trình như sau:
Một là, nếu công trình xây dựng là nhà ở thuộc trường hợp phải xin giấy phép xây dựng thì việc thi công, xây dựng nhà ở phải tuân thủ theo bản vẽ, nội dung của giấy phép đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp. Việc cấp giấy phép xây dựng cũng phải đảm bảo đáp ứng quy hoạch xây dựng đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt.
Hai là, người sử dụng đất được phép sử dụng đất trong ranh giới đất, khoảng không phía trên tính từ ranh giới đất và chiều sâu phía dưới lòng đất theo ranh giới thửa đất của mình (Điều 170 Luật Đất đai 2013).
Ba là, việc sử dụng đất phải đảm bảo không gây tổn hại đến việc sử dụng đất của những người sử dụng đất xung quanh (Điều 170 Luật Đất đai 2013). Theo đó, khi xây dựng nhà ở, công trình khác trên đất, chủ sử dụng đất phải đảm bảo không được cản trở, không làm tổn hại đến việc sử dụng đất của những người xung quanh.
Bốn là, trong trường hợp mở cửa đi, cửa sổ thì chủ sử dụng đất phải đảm bảo quy định của tiêu chuẩn quốc gia TCVN 9411:2012 về nhà ở liền kề - tiêu chuẩn thiết kế tại Điều 6 như sau:
6.4.3   Cửa đi, cửa sổ
6.4.3.1 Không được phép mở cửa đi, cửa sổ, cửa thông gió nếu tường nhà xây sát với ranh giới lô đất hoặc ranh giới nền nhà thuộc quyền sử dụng của người khác. Chỉ được phép mở cửa đi, cửa sổ, lỗ thông hơi nếu tường xây cách ranh giới lô đất, ranh giới nền nhà bên cạnh từ 2,0 m trở lên.
6.4.3.1 Trường hợp khu đất liền kề chưa có công trình được xây dựng hoặc là công trình thấp tầng thì được phép mở các loại cửa thông gió hoặc cửa kính cố định lấy ánh sáng. Cạnh dưới của các loại cửa này phải cách mặt sàn tối thiểu là 2,0 m. Tất cả các cửa này phải chấp nhận không được sử dụng khi công trình liền kề được xây dựng.
6.4.3.2 Nếu dãy nhà ở liên kế tiếp giáp với khu đất công cộng như vườn hoa, công viên, bãi đỗ xe, bãi trống hoặc các không gian công cộng không ảnh hưởng đến dãy nhà liên kế nói trên, cho phép mở cửa sổ cố định hoặc các bộ phận trang trí nhưng phải được cơ quan chức năng xem xét quyết định trong từng trường hợp.
Trường hợp trên, có thể phát sinh 03 tình huống cụ thể như sau:
Tình huống 1: Nhà hàng xóm của bạn vi phạm quy định về nghĩa vụ của người sử dụng đất quy định tại Điều 170 Luật Đất đai 2013
Pháp luật hiện nay quy định khi xây dựng nhà thì phải đảm bảo không làm ảnh hưởng đến quyền lợi hợp pháp của chủ sử dụng đất khác. Việc xây dựng nhà của hàng xóm nhà bạn làm ảnh hưởng đến việc sử dụng đất, tài sản trên đất của bạn thì bạn có căn cứ để yêu cầu nhà hàng xóm phải có biện pháp khắc phục. Vậy nên, trong trường hợp này việc xây dựng công trình là nhà ở của hàng xóm nhà bạn có thể sẽ bị xử lý vi phạm.
Tình huống 2: Việc mở cửa sổ của gia đình bạn chưa tuân thủ đúng quy định pháp luật
Cũng không loại trừ trường hợp, việc mở cửa sổ của nhà bạn không tuân thủ quy định tại tiêu chuẩn quốc gia TCVN 9411:2012 dẫn đến việc cửa sổ nằm ở vị trí giáp ranh giữa hai thửa đất, hay nói cách khác tường nhà bạn đã xây sát ranh giới đất của hai bên mà bạn vẫn thực hiện mở cửa sổ. Lúc này, bạn không có căn cứ để xác định việc xây dựng của nhà hàng xóm của bạn dẫn đến cửa sổ nhà bạn bị bịt kín là hành vi trái pháp luật hay hàng xóm nhà bạn có thể vẫn đang xây dựng đúng quy định pháp luật.
Tình huống 3: Hàng xóm nhà bạn không xây dựng theo đúng giấy phép xây dựng được cấp/hoặc không tuân thủ quy định về xây dựng tại địa phương, đồng thời, việc mở cửa sổ của nhà bạn là đúng pháp luật
Lúc này, việc xây dựng công trình là nhà ở khiến cửa sổ nhà bạn bị bịt kín là trái quy định pháp luật, bạn có quyền yêu cầu cơ quan Nhà nước có thẩm quyền (Ủy ban nhân dân cấp xã/huyện,...) tiến hành xác minh, xử lý vi phạm hành chính (nếu có), bồi thường thiệt hại cho bạn (nếu có yêu cầu).
Như vậy,  nếu việc xây dựng của nhà hàng xóm bạn không tuân theo giấy phép xây dựng đã được cấp hoặc quy hoạch xây dựng đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt dẫn đến cửa sổ (được xây dựng theo đúng quy định pháp luật) của nhà bạn bị bịt kín thì đây là hành vi vi phạm pháp luật, bạn có quyền yêu cầu cơ quan Nhà nước có thẩm quyền giải quyết.
 
                                                                                                        Nguyễn Thị Thu Hiền CC TP-HT Xã Đông