Để xây dựng nhà ở trên đất nông nghiệp, trước hết phải thực hiện thủ tục chuyển mục đích sử dụng từ đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp.
Theo quy định tại điểm d khoản 1 Điều 57
Luật Đất đai năm 2013 thì một trong các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền là
“Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp”.
Vì chủ thể xây dựng nhà ở có thể là cá nhân hoặc hộ gia đình nên căn cứ theo quy định tại điểm a khoản 2 Điều 59 Luật Đất đai năm 2013 thì Uỷ ban nhân dân cấp huyện (huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh, thành phố thuộc thành phố trực thuộc trung ương) sẽ có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp theo trình tự, thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất như sau:
– Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ:
Thành phần hồ sơ bao gồm:
+ Đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất theo Mẫu số 01 ban hành kèm theo
Thông tư số 30/2014/TT-BTNMT ban hành ngày 02 tháng 6 năm 2014 quy định về Hồ sơ giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, thu hồi đất.
+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
– Bước 2: Nộp hồ sơ
+ Theo quy định tại khoản 1 Điều 69
Nghị định 43/2014/NĐ-CP ban hành ngày 15/05/2014 quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật đất đai thì người sử dụng đất nộp hồ sơ được chuẩn bị tại bước 1 đến Phòng Tài nguyên và Môi trường thuộc Uỷ ban nhân dân cấp huyện.
– Bước 3: Tiếp nhận và xử lý hồ sơ
Phòng Tài nguyên và Môi trường sau khi tiếp nhận hồ sơ phải có trách nhiệm sau:
+ Thẩm tra hồ sơ; xác minh thực địa, thẩm định nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất;
+ Hướng dẫn người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật;
+ Trình Ủy ban nhân dân cấp huyện để quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất;
Để biết rõ về thành phần hồ sơ bao gồm những gì mà Phòng Tài nguyên và Môi trường trình lên Uỷ ban nhân dân cấp huyện thì mời Quý bạn đọc theo dõi khoản 2 Điều 6 Thông tư số 33/2014/TT-BTNMT ban hành ngày 02/6/2014 quy định về hồ sơ giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, thu hồi đất.
+ Chỉ đạo cập nhật, chỉnh lý cơ sở dữ liệu đất đai, hồ sơ địa chính.
Lưu ý: Phòng Tài nguyên và Môi trường sẽ tiến hành thẩm tra hồ sơ (dựa vào căn cứ cho phép chuyển mục đích sử dụng đất), nếu hồ sơ chưa đầy đủ, chưa hợp lệ thì trong thời gian không quá 03 ngày làm việc, Phòng Tài nguyên và Môi trường sẽ thông báo và hướng dẫn người sử dụng đất bổ sung, hoàn chỉnh hồ sơ theo quy định.
– Bước 4: Nộp tiền sử dụng đất
Thực hiện nghĩa vụ tài chính khi có thông báo của cơ quan thuế có thể bao gồm các khoản sau: Tiền sử dụng đất; Lệ phí trước bạ; Phí thẩm định hồ sơ; Lệ phí cấp giấy chứng nhận.
– Bước 5: Trả kết quả
Theo quy định tại điểm b khoản 1 Điều 61
Nghị định 43/2014/NĐ-CP ban hành ngày 15/05/2014 quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật đất đai thì người sử dụng đất thì thời hạn giải quyết thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất không quá 15 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ.
Thời gian này không bao gồm thời gian các ngày nghỉ, ngày lễ theo quy định của pháp luật; thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất; thời gian xem xét xử lý đối với trường hợp sử dụng đất có vi phạm pháp luật.
Đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn thì thời gian thực hiện được tăng thêm 10 ngày.
Sau khi hộ gia đình, cá nhân đã thực hiện xong các nghĩa vụ tài chính tại cơ quan thuế đã nêu tại bước 4 thì lúc này Phòng Tài nguyên và Môi trường sẽ trả lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cập nhật thay đổi.
Như vậy, sau khi thực hiện xong thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp thì lúc này hộ gia đình, cá nhân mới có thể bắt đầu các thủ tục để xây dựng nhà ở trên đất.
Nguyễn Thành Công - CC ĐCXD xã Đông