|
|
TỔNG HỢP ĐIỂM MỚI CỦA LUẬT ĐẤT ĐAI 2024 (PHẦN 1)
01/02/2024
Luật Đất đai số 31/2024/QH14 được Quốc hội thông qua ngày 18/01/2024, có hiệu lực từ ngày 01/01/2025. Theo đó, Luật Đất đai 2024 có gì mới?
1. Bỏ khung giá đất, ban hành Bảng giá đất mới từ 01/01/2026
Đây là một trong những thay đổi nhận được sự quan tâm của đông đảo người dân, theo đó, Luật Đất đai 2024 số 31/2024/QH14 đã bỏ khung giá đất.
Đồng thời, tại Điều 159 Luật này quy định, các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương sẽ công bố Bảng giá đất mới áp dụng từ ngày 01/01/2026.
Đặc biệt, hằng năm Ủy ban nhân dân (UBND) cấp tỉnh phải trình Hội đồng nhân dân (HĐND) cấp tỉnh quyết định điều chỉnh, sửa đổi, bổ sung bảng giá đất để công bố và áp dụng từ ngày 01/01 năm sau.
Điều này đồng nghĩa với việc, sẽ có Bảng giá đất mới từ ngày 01/01/2026 và Bảng giá đất sẽ được ban hành theo từng năm (nếu có điều chỉnh, sửa đổi, bổ sung) thay vì định kỳ 05 năm/lần như quy định hiện hành tại Điều 114 Luật Đất đai năm 2013.
Bảng giá đất hiện hành sẽ tiếp tục được áp dụng đến hết ngày 31/12/2025, trong trường hợp cần thiết, các tỉnh, thành phố có thể điều chỉnh Bảng giá đất theo quy định mới cho phù hợp với thực tế giá đất tại địa phương.
Bên cạnh đó, Luật Đất đai 2024 nhấn mạnh, việc xác định giá đất phải đảm bảo nguyên tắc thị trường thay vì căn cứ vào giá đất tối thiểu - tối đa của khung giá đất do Chính phủ ban hành như hiện nay.
Bảng giá đất mới sẽ được xây dựng theo từng thửa đất trên cơ sở vùng giá trị, thửa đất chuẩn nếu khu vực đó có bản đồ địa chính số và cơ sở dữ liệu giá đất.
2. Đất không có giấy tờ trước ngày 01/7/2014 được cấp Sổ đỏ
Khoản 3 Điều 138 Luật Đất đai 2024 quy định, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất từ 15/10/1993 - trước 01/7/2014 không có giấy tờ về quyền sử dụng đất sẽ được cấp Sổ đỏ nếu đáp ứng các điều kiện sau:
- Không vi phạm pháp luật về đất đai;
- Không thuộc trường hợp đất được giao không đúng thẩm quyền;
- Nay được UBND cấp xã nơi có đất xác nhận là không có tranh chấp.
Theo đó, Luật Đất đai 2024 đã mở rộng mốc thời gian sử dụng đất không có giấy tờ được cấp Sổ đỏ thêm 10 năm (từ 01/7/2004 thành 01/7/2014). Đồng nghĩa với việc, từ năm 2025, đất không có giấy tờ sử dụng trước 01/7/2014 tăng cơ hội được cấp Sổ đỏ.
3. Đất cấp sai thẩm quyền sau 2014 sẽ được cấp Sổ đỏ
Đất được giao không đúng thẩm quyền cho hộ gia đình, cá nhân từ ngày 01/7/2014 - trước ngày 01/01/ đáp ứng các điều sau theo quy định tại khoản 4 Điều 140 Luật Đất đai 2024 thì được cấp Sổ đỏ:
- Nay được UBND cấp xã nơi có đất xác nhận không có tranh chấp;
- Phù hợp với quy hoạch sử dụng đất;
- Người sử dụng đất có giấy tờ chứng minh đã nộp tiền để được sử dụng đất.
Từ năm 2025 - khi Luật Đất đai 2024 có hiệu lực, đất cấp sai thẩm quyền sau ngày 1/7/2014 - trước ngày 01/01/2025 sẽ được cấp Sổ đỏ nếu đáp ứng đủ các điều kiện nêu trên.
4. 32 trường hợp thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội
Điều 79 Luật Đất đai 2024 quy định chi tiết 32 trường hợp thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng trong đó có thể kể đến:
1- Xây dựng công trình giao thông:
- Đường ô tô cao tốc, đường ô tô, đường trong đô thị, đường nông thôn kể cả đường tránh, đường cứu nạn và đường trên đồng ruộng phục vụ nhu cầu đi lại chung của mọi người, điểm dừng xe, điểm đón trả khách, trạm thu phí giao thông, công trình kho bãi, nhà để xe ô tô; bến phà, bến xe, trạm dừng nghỉ;
- Các loại hình đường sắt; nhà ga đường sắt;
- Các loại cầu, hầm phục vụ giao thông;
- Công trình đường thủy nội địa, công trình hàng hải;
- Công trình hàng không;
- Tuyến cáp treo và nhà ga cáp treo;
- Cảng cá, cảng cạn;
- Các công trình trụ sở, văn phòng, cơ sở kinh doanh dịch vụ trong ga, cảng, bến xe; hành lang bảo vệ an toàn công trình giao thông mà phải thu hồi đất để lưu không;
- Các kết cấu khác phục vụ giao thông vận tải.
2- Xây dựng công trình thủy lợi:
- Đê điều, kè, cống, đập, tràn xả lũ, hồ chứa nước, đường hầm thủy công, hệ thống cấp nước, thoát nước, tưới nước, tiêu nước kể cả hành lang bảo vệ công trình thủy lợi mà phải sử dụng đất;
- Công trình thủy lợi đầu mối kể cả nhà làm việc, nhà kho, cơ sở sản xuất, sửa chữa, bảo dưỡng công trình thủy lợi thuộc phạm vi công trình thủy lợi.
3- Xây dựng công trình cấp nước, thoát nước:
- Nhà máy nước;
- Trạm bơm nước;
- Bể, tháp chứa nước;
- Tuyến ống cấp nước, thoát nước;
- Hồ điều hòa;
- Công trình xử lý nước, bùn, bùn cặn kể cả nhà làm việc, nhà kho, cơ sở sản xuất, sửa chữa, bảo dưỡng công trình cấp nước, thoát nước.
4- Xây dựng công trình xử lý chất thải rắn:
- Trạm trung chuyển;
- Bãi chôn lấp rác;
- Khu liên hợp xử lý, khu xử lý, cơ sở xử lý chất thải rắn, chất thải nguy hại kể cả nhà làm việc, nhà kho, cơ sở sản xuất, sửa chữa, bảo dưỡng công trình xử lý chất thải rắn.
5- Xây dựng chợ dân sinh, chợ đầu mối;
6- Xây dựng công trình tín ngưỡng, bao gồm: đình, đền, am, miếu và công trình tín ngưỡng hợp pháp khác…
5. Thêm nhiều trường hợp được miễn, giảm tiền sử dụng đất
Luật Đất đai 2024 đã bổ sung thêm một số trường hợp được miễn, giảm tiền sử dụng đất từ ngày 01/01/2025 như:
- Hộ gia đình, cá nhân được giao đất ở khi Nhà nước thu hồi đất gắn liền với nhà ở phải di chuyển chỗ ở mà không đủ điều kiện được bồi thường về đất ở mà không có chỗ ở nào khác trong địa bàn xã, phường, thị trấn nơi có đất thu hồi.
- Sử dụng đất làm mặt bằng xây dựng nhà xưởng sản xuất
- Sử dụng đất xây dựng công trình cấp nước sạch và thoát nước, xử lý nước thải tại khu vực đô thị và nông thôn;
- Đất để làm bãi đỗ xe, xưởng bảo dưỡng phục vụ hoạt động vận tải hành khách công cộng; đất xây dựng công trình trên mặt đất phục vụ cho việc vận hành, khai thác sử dụng công trình ngầm…
6. Đa dạng các hình thức bồi thường cho người dân bị thu hồi đất
Bên cạnh hình thức giao đất có cùng mục đích sử dụng với loại đất thu hồi hoặc bằng tiền (trong trường hợp không có đất để bồi thường), Luật Đất đai 2024 đã bổ sung thêm hình thức bồi thường bằng đất khác mục đích sử dụng với loại đất bị thu hồi; Nhà ở.
Đặc biệt, ưu tiên người dân được bồi thường bằng đất, bằng nhà ở được lựa chọn bồi thường bằng tiền nếu có nhu cầu.
7. Chỉ được thu hồi đất khi đã bàn giao nhà ở tái định cư
Đây là một trong những điểm mới của Luật Đất đai 2024 liên quan đến bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất.
Theo đó, khoản 6 Điều 91 Luật Đất đai 2024 nêu rõ:…Việc phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và việc bố trí tái định cư phải được hoàn thành trước khi có quyết định thu hồi đất.
Khoản 5 Điều này cũng quy định, khu tái định cư phải hoàn thiện các điều kiện về hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội đồng bộ theo quy hoạch chi tiết được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.N Đồng thời phải phù hợp với truyền thống văn hóa, phong tục tập quán của cộng đồng dân cư nơi có đất thu hồi. Một khu tái định cư có thể bố trí cho một/nhiều dự án.
Như vậy, từ ngày 01/01/2025, về nguyên tắc, việc tái định cư phải thực hiện trước mới được thu hồi đất.
8. Bổ sung thêm khoản hỗ trợ cho người dân bị thu hồi đất
Ngoài các khoản hỗ trợ như quy định hiện hành, Luật Đất đai 2024 bổ sung thêm các khoản hỗ trợ khác:
- Hỗ trợ di dời vật nuôi;
- Hỗ trợ để tháo dỡ, phá dỡ, di dời đối với tài sản gắn liền với đất là phần công trình xây dựng theo giấy phép xây dựng có thời hạn theo pháp luật về xây dựng mà đến thời điểm thu hồi đất giấy phép đã hết thời hạn.
9. Tiền thuê đất hằng năm được áp dụng ổn định cho chu kỳ 5 năm
Căn cứ quy định tại khoản 2 Luật Đất đai số 31/2024/QH15, tiền thuê đất hằng năm được áp dụng ổn định cho chu kỳ 05 năm tính từ thời điểm Nhà nước quyết định cho thuê đất.
Tiền thuê đất cho chu kỳ tiếp theo được tính căn cứ vào Bảng giá đất của năm xác định tiền thuê đất tiếp theo.
Nếu tiền thuê đất tăng so với chu kỳ trước thì tiền thuê đất phải nộp được điều chỉnh nhưng không được vượt quá tỷ lệ do Chính phủ quy định cho từng giai đoạn.
Tỷ lệ này sẽ do Chính phủ quy định cho từng giai đoạn không quá tổng chỉ số giá tiêu dùng (CPI) hằng năm cả nước của giai đoạn 05 năm trước đó….
(còn tiếp…)
Biên soạn
Nguyễn Thị Thu Hiền
|